大连市解放路改造项目策划方案_华联超市,中山,住宅,百货,商场

导语：按照某市委考察组的要求，现将我本人近年来的工作和思想、廉政情况汇报如下：

以下为文章主要内容：

目次 第一部分：贸易部分 1-大连市表面  5 1-1大连市表面  5 2-大连市的贸易分析  5 2-1市场回顾  5 2-1-1国营市集同合股市集共存  5 2-1-2超市效应  6 2-1-3市集比拟拟较集结  7 2-2大连贸易分析  7 2-2-1大连现时贸易总存量  7 2-2-2将来贸易供给  7 2-2-3市场售价及房钱反应  10 2-3大连贸易个案分析  11 2-3-1大连成功广场  11 2-3-2大连大全国家居广场  12 2-3-3大连奥林匹克购物广场  13 3- 项目标市集部分分析  15 3-1项目表面  15 3-2项目SWOT分析  16 S——项目优势  16 W——项目劣势  16 O——机遇  17 T——威胁  18 4-市场定位  18 4-1海内市场局势  19 4-2大连商城的局势  21 4-3本项目覆盖地区及经济潜力  22 4-4市场必要甚么  23 4-4-1市集档次分析  24 4-4-2市集类别  25 4-4-3市集主题分析  25 4-5本项目产品定位  26 4-5-1档次定位  26 4-5-2本项目标主题定位  28 ※ 初创旅游式主题的贸易物业见解  28 ※ 主题新鲜的吸引  28 ※ 市内旅游文化的赞成  28 ※ 对消耗人群的吸引力  29 ※ 借用见解的吸引力  29 ※ 借用别的元素的吸引力  30 4-5-3形象定位  30 4-5-4项目定位的成长优势  31 4-6项目产品计划发起  33 4-6-1针对项目整块发起  33 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？  33 4-6-3针对D、E地块筹划  35 4-6-4针对D、E地块的业态配置  35 4-7项目标特点如何营建  38 5-市集的租售计谋  40 5-1目标客户  40 5-1-1销售目标客户  40 5-1-2招商客户  40 5-2租售机遇  40 5-3租售计谋  41 5-3-1租售推行计谋  41 5-5紧张促销伎俩  45 5-6招商前提  46 5-6-1房钱优惠  46 6-市集的策划办理  47 6-1角色  47 6-1-1对内策划  47 6-1-2对外策划  47 6-2目标  48 6-3结果  48 6-3-1旺人（消耗人流）  48 6-3-2旺场（投资者和商家）  49 6-3-3旺财（策划收益）  49 6-3-4应用多元化策划计谋，  50 6-4贸易物业紧张策划办理模式  50 6-4-1策划模式比较  50 6-4-2采取策划模式的论证  52 6-4-3结论  52 7-策划推行  53 7-1推行活动  53 7-2信息系统发起  53 7-4策划促销伎俩参考  54 8-策划办理构造架构  55 9-贸易招商策划运作优势  55 9-1-1具有较强的贸易招商本领，  55 9-1-2具有实际招商操纵经验，  55 9-1-3具有引入主力店的告成经验  56 9-1-4充裕贸易策划运作经验，  57 9-1-5办事品牌  57 第二部分：室第部分 1-大连室第市场表面分析  59 2- 项目标优势劣势分析  60 2-1项目优势：  60 2-2项目劣势：  60 3- 目标客户的定位和分类  61 3-1室第的目标客户分析  61 3-2公寓的目标客户分析  61 4- 项目定位  62 4-1项目明白  62 4-2产品定位  62 4-3形象定位  63 4-4项目形象包装  64 5- 产品发起  64 5-1室第效用细分和户型面积的比例发起  64 5-1-1对A、B、C、D号楼效用阐明  64 5-2户型计划发起：  67 6-项目定名的初步发起  67 6-1项目集体定名  67 6-2贸易定名  67 7- 室第与贸易的互动分析  68 7-1室第与贸易的联合性  68 7-1-1室第联合性表现  68 7-1-2贸易联合性的表现  68 7-1-3 室第和贸易的和谐  68 7-2室第和贸易开辟推售的互动计谋  69 6-3阐明  71 第一部分：商用物业 1-大连市表面 1-1大连市表面 大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津流派”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发财，非常便利。 大连市区总面积约12,573.85平方千米，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。 2-大连市的贸易分析 2-1市场回顾 2-1-1国营市集同合股市集共存 1998年过去，历史长久的天百大楼、大连市集等国营大型市集凭籍货品全、诺言好，在全市贸易起着举足轻重的效用。跟着超出二十五万平方米合股市集的引入，大连贸易市场饱受进攻，原有市集的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是市集与商户互助负担曲险的联营方法。迈凯乐大连市集因策划事迹凸起，是大连少数采取保底扣率互助方法的市集之一，如打扮保底额多订于1800美元/平方米。 合股市集的进入，冲破了死板贸易模样，带来了很多新鲜东西，如科学的办理、安逸的购物环境、超等市场、大型游艺区等，吸引了以年青工钱主的多量消耗者。面对这类市场状况，国营市集猛烈感觉到危机的存在，“危机”便是危机中存在着机遇，纷纭调整了策划思路。天百大楼率先发起“十五条龙办事”并利用50年店庆机遇，推出全场店庆价，创设了交易额3天共4000万的佳绩，此举在中间电视台黄金时段屡次亮相。大连市集集体也推出“不满意就退货”的承诺。 进入2000年，各大国营、合股市集已前后结束商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大市集均有必定命量巩固的消耗群体。 2-1-2超市效应 步入200X年，跟着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高接踵落户大连，大连的贸易竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。全国排名前三位零售商巨擘—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个都会，这是中国独一无二的，在全国上也是罕见的。 2000年7月，民族超市“龙头老迈”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不可是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可禁止。 2-1-3市集比拟拟较集结 驰名大连以致全国的天津街是大连历史长久的死板的步辇儿街，沿街有天百大楼、嫡亲商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中间、新全国百货等大型市集。 比拟天津街，青泥洼桥贸易街固然属于后起之秀，但成长相称敏捷，以大连市集、秋林女店、迈凯乐市集、先施秋林、中山大厦市集为核心的青泥洼桥贸易街渐渐超出天津街成为大连最荣华的贸易街。 2-2大连贸易分析 2-2-1大连现时贸易总存量 在查看的22个已开业的市集项目中，有17个是坐落于中山区，别的5个漫衍在西岗、沙河口及甘井子区。 2-2-2将来贸易供给 大连市正在兴建或将会完工的市集项目紧张集结在中山区及沙河口区。而估计到200X年年底，将会有挨近53万平方米的市集新面积完工（见下表） 市集将来供给表 开业年份  中山  沙河口 200X年3月~12月  229，000  110，800 200X年  72，500  16，0800 总计  331，500  271，600 占百份比  55%  45% 大连市紧张已开业市集一览表 编号  项目名称  地区  位置  开业时候  市集总楼面构筑面积（平方米）  层数（地上）  层数（地下）  市集办理式样 1  天津街百货大楼（北楼）  中山  天津街中段  1930  10，000  5  1  百货 1  天津街百货大楼（南楼）  中山  天津街中段  1930  3，000  4  无  百货 2  大连市集  中山  青泥洼桥  20年前  40，000  4  1  百货 3  新交情商店  中山  人民路2号  1988  3，000  2  1  百货 4  韩国零售城  中山  长江路  1990年过去  7，500  3  无  店铺 5  秋林女店  中山  成功广场旁  1990年过去  5，400  6  1  百货 6  复兴大厦  中山  友爱街42号  1990-06  35，000  7  2  百货 7  国泰大厦  中山  天津街西段  1994-01  10,800  6  无  百货 8  交情商城  中山  人民路2号  1996-02  12,000  6  2  百货 9  嫡亲商厦  中山  天津街西段  1996-10  13,000  6  无  百货 10  新华洋市集  中山  青泥洼桥  1997-05  2,800  3  1  店铺 11  富丽华旅店市集  中山  人民路中段  1998年过去  2,000  1  1  店铺 12  先施秋林(百货)  中山  青泥洼桥  1998  20,986  9  1  百货 13  成功百货  中山  大连火车站前广场  1998-08  147,000  5  3  百货 14  迈凯乐大连市集  中山  五惠路  1998-09  50,000  7  1  百货连店铺 15  裕景商城  中山  大连火车站前广场  1999-05  50,000  1  无  店铺 16  期间购物中间  中山  港湾街7号  1999-06  13,800  6  1  百货 17  巴黎之春购物中间  中山  上海路  1999-10  23,802  4  2  百货 18  沃尔玛超市  西岗  奥林匹克广场  2000-04  17,000  无  1  百货连店铺 19  奥林匹克购物广场  西岗  人民活动场北奥林匹克广场  2000-04  35,000  无  2  百货连店铺 20  大连百盛购物中间  沙河口  西安路  1997-12  28,000  5  1  百货 21  家乐福  沙河口  黄河路与西安路交织口  2000-01  13,000  6  无  百货 22  华联超市  甘井子  金三角  2000-07  15,000  1  无  超市连店铺 23  通发毅电子市集  沙河口  黄河路663号  2001-03  30,000  3  无  店铺 24  广荣商城  沙河口  黄河路667号  2000-06  27,000  6  无  百货 25  全景超市  沙河口  沙河口区台山  2001-01  5,500  2  无  超市连店铺 26  长江广场  中山区  长江路123号  2000-05  1,700  2  无  店铺 27  新玛特购物广场  中山  青山街1号  2001-10  148,000  8  2  百货连店铺 28  百年商城  中山  青泥洼桥贸易区  2001-05  60,000  5  2  百货 29  奔德大厦  中山  人民路
18,000  4  3  百货 30  大连全国贸易大厦  中山  同兴街25号  2001-10  21,000  7  20  百货 31  伊都锦  中山  青泥洼桥贸易区
24,500  6  1  百货 32  金座广场  中山  中山路47号
30,000  5  1  百货连店铺 33  大全国贸易中间  沙河口  五一广场  2001-05  71,000  4  2  百货 34  成吉思汗国际购物中间  沙河口  中山路552号
160,000  4  1  百货 35  荣德国际商城  西岗区  奥林匹克广场  2001-10  32,000  无  2  百货 36  科技广场美食城  沙河口  黄河路与西安路交汇处  2001-05-  7,800  3  无  店铺 2-2-3市场售价及房钱反应 现时各大市集的办理式样是以死板的百货公司为主,店中店的办理式样在大连市内仍未能遍及。现时大连市各大市集的租售前提紧张以倒扣为主，即交易额的抽成。差别的行业，倒扣的比例也有所差别，以大连市集为例，策划服饰的倒扣率是20%至24%，而策划打扮品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表） 大连市紧张市集招商前提一览表 序  项目名称  成长商/投资商  地区  招商前提 1  大连市集  大连市集股分有限公司  中山  打扮：20-24%倒扣率打扮品：23-27%倒扣率 2  秋林女店  大连市集股分有限公司  中山  打扮：21-24%倒扣率打扮品：24-28%倒扣率 3  交情商城  大连交情集体  中山  打扮：26-30%倒扣率打扮品：26-30%倒扣率 4  先施百货  秋林百货、香港先施  中山  打扮：25-28%倒扣率打扮品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率 5  富丽华旅店  交情集体  中间  地上房钱：美元每天每平方米3-3.5元地下房钱：美元每天每平方米1-1.5元 6  成功广场  大连成功开辟公司、香港博泰公司  中山  打扮：21-25%倒扣率 7  迈凯乐大连市集 &n


本页地址:http://www.fanve.com/gongwenxiezuo/qihuafangan/18552.html