项目策划书_社区,开发商,涂料,小区,策划

导语：

以下为文章主要内容：

媒介
经过议定对润业苑项目标初步分析，我们感触这将是一个可塑性特别强的项目，经过议定专业的营销和筹谋操纵，它不但可表现出开辟商的气力和形象，更应在小高层市场上标新立异。
我司经过议定长时候的市场调研，根据市场合反应出来的背景，联合本身所积聚的经验，发起符合市场销售的发起供贵司参考。
如能有幸成为贵司的互助伙伴，届时将根据详细资料供给一套系统的极具可行性的营销筹谋报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销办理有限公司
目次
1、市场背景
2、项目分析
3、项目定位
4、客源定位
5、产品发起
6、推案计谋
7、告白计谋
8、销售履行
9、公司简介
10、互助模式
1、市场背景
济南房产市场日趋典范，集体处于上升态势，在市场成长的进程中，我司觉得可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析以下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收益者为主，追求身份与职位处所的呈现，此时市场选择范畴小，客户购买存在必定盲目性。
开辟商特征：当局对开辟公司的气力要求不严，开辟商气力良莠不齐，受死板见解束厄狭隘紧张，不珍视客源心理及市场成长特征，主观开辟，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构过度排挤。
项目特征：产品式样大略（多层为主），贫乏特点，不珍视集体筹划，且有明显地区性特征（集结在千佛山周边）。
销售特征：无集体营销思路，盲目追求高利，订价偏高，且无有效的表现及宣扬伎俩，不珍视品牌的培养和建立。
（二)2000年今后，振荡中走向典范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消操心理上趋于理性，此时散户消耗渐渐成为市场主力。
开辟商特征：迫于竞争的压力，开辟商自动追求新的开辟理念，对营销筹谋理念渐渐接纳，同时专业销售人才带来的进步理念也感化了开辟商的思维，入手下手珍视客源需求，渐渐向以产定销的门路挨近。品牌意识已大大加强，大量气力丰富、理念进步的外埠开辟企业着眼于济南房产市场的精良成长前景，进而纷纭抢占济南市场。同时因为当局对地皮资本进行联合办理，地价入手下手上升，而促使开辟企业走出暴利阶段，利润趋于公道，此时一部分资金气力弱、办理不美满、开辟理念陈腐的小企业将面对严峻考验。
项目特点：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层渐渐为市场承认，高层也霸占必定市场份额。地区限制日渐被冲破，小区筹划趋于公道，特点明显，并且小区品格连续提拔。 销售特点：代价趋于公道，市场呈现整合态势，营销理念随专业销售机构的参与渐渐为市场接纳，人员日趋专业化，宣扬伎俩连续翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开辟商几个方面都产生了较大变化：
1、客户需求的变化
?能蒙受代价在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的纯真追求满足栖身要求、工程质量，向追求安逸性、安定性、私密性方向变化。
?对付能蒙受2500-4000元/m2代价的客户，在追求上述要求的根本根本上，更加珍视楼盘的本性、内涵及升值潜力，对小区的集体筹划要求较严厉。
?能蒙受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来讲已有了质的进步，在选择楼盘时，最珍视的是享福，追求一种理念和内涵，同时对开辟商的天资、楼盘的驰名度、社区环境也特别珍视。
2、市场环境的变化：
地舆环境：渐渐冲破了地区限制，市场全方位成长，从死板的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层成长较快，并渐渐为市场合接纳。
此中：
小高层成长分三个阶段：
（1）以九九年开辟的小高层社区泉景x四季花圃为标记，小高层做为新的开辟理念进入济南市场，并引入了南边进步的营销模式并进行包装筹谋，珍视了前期宣扬，引发巨大进攻，前期销售到达精良的结果。
（2）以金泰花圃、洪西花圃、大明翠庭、金冠花圃等点式小高层的大范围开辟为标记，小高层市场进入猛烈竞争阶段，此时开辟商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的构筑弊端渐渐败露，是以点式小高层呈现好景不常的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向成长，并且日趋呈现出范围化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花圃、汇苑故里。
3、开辟商的变化趋势
?开辟理念由死板的大略模式向多样化、人道化、特点化、理念化方向变化，并渐渐建立了品牌见解，具有了较强的竞争意识。
?营销方面：竞争的猛烈策动了销售伎俩的连续翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方法，到本日的炒理念、范围、品牌，并且营销已愈来愈成为一种全程性筹谋行动，必须珍视前期筹办工作，要熟悉本地环境并与之联合，明白客户心态。

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