房地产企业的成本管理制度_工程,签证,建材,招标,评估

导语：房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本

以下为文章主要内容：

房地产企业的本钱办理轨制
跟着房地产市场竞争的加重，为进步产品及企业的核心竞争力，房地产企业的本钱办理工作的紧张性愈来愈明显。在开辟构筑的全部进程中（立项、筹划计划、构筑、结算、销售）每个关键的本钱都要进行严厉的和科学的把握和办理，特别是在立项和筹划计划阶段，所以，房地产的本钱办理应当是全进程的本钱办理，并且不但仅要存眷财务本钱，并且要存眷质量、工期等隐性本钱，还要思虑消耗者的消耗本钱。

（一）立项关键的本钱把握

1、新项目立项时必须提交细致的《可行性探讨报告》，《可行性探讨报告》除应具有地块根本资料、周边环境及其成长趋势、互助方背景、互助方法及前提、初步筹划计划方案、开辟节拍及市场定位等根本内容外，还须包括以下内容（《可行性探讨报告》细致内容详见《可行性探讨报告指引》）：

1.本钱费用估算和把握目标及办法；

2.投资及效益测算、利润表现安排；

3.税务环境及其感化；

4.资金筹划；

5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

6.投资风险评估及响应的对策；

7.项目综合评价定见；

（二）筹划计划关键的本钱把握

1、筹划计划单位的选择应遵循以下原则：

1）能由公司内部结束的筹划计划工作，应由公司内部自行结束；

2）需拜托计划院进行的筹划计划工作，应采纳招标方法，择优肯定。

2、整体筹划计划方案（必须包括创设本钱把握整体目标，即目标本钱：详见附录1－目标本钱的式样与考核），应最终上报由公司带领牵头构造的“筹划计划方案听证会”检察，获通过后方可进入下一计划阶段（如单体计划、扩初计划、施工图计划）。每一阶段都务必要求计划单位出具《计划概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行当真分析、比较的根本上，式样我方的《创设本钱概（预）算》，肯定各本钱单项的把握目标，并以此把握下一阶段的计划。

3、施工图计划公约应具有有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条目，并载明：计划单位的《施工图预算》原则上不得冲破我方式样的《创设本钱预算》。

4、计划、工程、预算人员应会同监理人员、物业办理人员构成联合小组，对施工图的技巧性、安定性、周到性、经济性（包括建成后的物业办理本钱、用户利用本钱）等进行会审，发起明了的书面检察定见，并鞭策计划单位进行批改，禁止或裁减计划同等理乃至失误所酿成的投资吃亏、华侈。

5、材料配置之品牌／标准、参数的选用应与工程项目标品格、技巧要求相配合，在满足效用的前提下，杜绝质量超标。

6、对工程之做法该当联合工程项目标实际环境，对典范、图集的做法进行得当调整，使之更加经济、公道。在计划筹划阶段，使这类调整反应到图纸中去。

（三）招标关键的本钱把握

1、除把持性质的工程项目外，别的工程的施工或功课单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采纳果然或聘请招标方法进行。

3、应对投标单位进行资格预审，检察单位包括工程、预算、财务、计划四大专业人员。

4、应构造计划、工程、预算、财务四大专业人员联合构成招标工作小组，就招标范畴、招标内容、招标前提等进行细致、详细的筹谋，订定标书，展开招标活动；对投标单位应就其天资、经济气力、技巧气力、以往施工项目和施工办理水划一进行现场观察，发起版面观察定见；对投标环境进行评估，发起版面评估定见。

5、划一前提下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料配置、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采取招投标方法。

7、零散工程该当在两个以上的施工单位中，综合观察其技巧气力、报价等进行选择。

8、把持性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关和谐，最大程度低落造价。

9、施工公约会商人员起码应包括工程、预算两方面的专业人员，公约前提必须符合招标前提，公约条目及内容见解应清楚，不得因工程紧而不签公约就开工。

10、开标后，对回标单位进行起码两轮闭门会商，每次会商的复兴文件必须密封送达（按投标程序处理）。

11、公约签订必须按法则程序进行，详见附录2：公约审批与签订法则。

12、应建立健康施工步队档案，跟踪评估其资信、技巧气力等。

13、对投标人的配置报价不能指定独一品牌，只能商定为“某某品牌或划一品牌”。也不能指定配置配件或元件，也只能商定为“某某品牌或划一品牌”。

14、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工进程的本钱把握

现场签证（会商及计划变动）

1.现场签证范畴项目施工进程中凡是由乙方发起须经甲方现场签认的、引发工程造价变化又不属于包干公约范畴的事变及公约明了需现场签证的内容均属于现场签证范畴的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料配置代价变化等。现场签证要反复比较公约及有关文件法则谨慎处理。

2.现场签证审批权限

平常签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总承诺庞大签证5—20万元（含20万元）公司分担副总审批20万元以上公司总经理审批

2.1上述金额范畴是指单笔单项变动签证的总金额，不得分笔分项拆分变动签证金额，并报公司审计以备抽审。

2.2联合单体构筑物每个专业现场签证次数超出10次的，要由提案人写分析报告，报告应起码包括因为、责任人、后续是不是另有签证以及裁减费用的应对方案，并报公司承诺。

2.3为进步效果，预算部经理、项目经理、公司带领可根据项目详细环境进行授权。

3.现场签证办理

3.1对现场产生需签证的工程内容，要求提案人细致列明事发因为、签证原因及公约根据。在所需签证工程内容产生前五天内（特别环境可在事前征得项目经理赞成且在所需签证工程内容产生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。

3.2对触及潜藏工程或别的过后没法再现的签证，提案人应及时关照监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员互助到现场勘查、核定。

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