房地产企业的成本管理制度_工程,签证,建材,招标,评估

导语：房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本

以下为文章主要内容：

3.3对庞大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行考核，并将考核定见上报公司。

3.4每个月10日前，对付中断上月末已完工程但还没有肯定最终审订价的签证费用预算，甲、乙两边应进行综合性查对和代价商谈，并构成查对与商谈记录清单。

4.现场签证的审批

4.1项目工程部在接到经监理工程师签订处理定见的签证单后，平常工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字考核、然后报项目经理签批后方可见效。对庞大的签证须上报公司主管部分，并经得分担副总经理或公司总经理承诺。详细按第2条审批权限履行。

4.2承包人定见必须由现场专业工程师和项目经理签订；监理公司定见必须由现场专业监理工程师和总监签订。

4.3原则上现场签证按量价分散要求进行，即工程量由工程部当真，价款由预算部当真。但如发觉量价有庞大偏离时，发觉方须立即向上一级带领报告，上一级带领作出检察定见。

4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签订定见的签证单后，平常在5天内（庞大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。

4.5现场签证异国履行或未扫数履行，监理工程师、工程部现场代表应及时刊出或按实从头核定该项签证单，并及时关照造价人员。

4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。

5.附则监理工程师及项目本能机能部分相干人员该当真、细致、精确、公道地对签证签订定见。特别是要注意对付承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部本能机能部分相干人员产生溺职行动将赐与内部处罚和响应的罚款，直至究查法律责任。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应经过议定招标方法择优选择具有合法资格与有效天资等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无长处干系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切互助，严厉把关。一旦发觉质量变乱，必须构造有关部分细致查看、分析变乱因为，提交变乱环境报告及防患办法，明了变乱责任并鞭策责任单位，根据质检部分承认的书面处理方案予以落实。变乱报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别珍视潜藏工程的监理和验收。潜藏工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部分互助参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得潜藏和进入下道工序施工。潜藏工程验收记录按次序进行料理，存入工程技巧档案。未经预算人员参加验收的潜藏工程，在结算时不予计价。

工程进度款

1、原则上不向施工单位付出备料款。确需付出者，应不超出工程造价的15%，并在工程进度款付出到工程造价50%时入手下手抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付该当按以下程序办理：

1）施工单位按月报送施工进度筹划和工程进度结束月报表，见附件4：工程验工计价审批表；

2）工程、预算部分会同监理人员，比较施工公约及进度筹划，考核工程进度内容和完工部位（主体布局及潜藏工程部分须供给照片）、工程质量表明等资料；

3）预算部分料理复核工程代价量；

4）经财务部分考核后按有关承诺程序付款并挂号付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结计帐户，以便为我方和谐银企干系和监督工程款项的利用供给便利。

4、工程进度款付出到达工程造价80%时，原则上应中断付款，预留起码15%工程尾款和5%保修款，以便把握最终结算自动权。

（五）工程材料及配置办理

1、项目开工前，计划或工程办理部分应及时列出所需材料及配置清单，平常根据以下原则决议甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包公约中加以明了：

2、甲方能找到一级建材市场的、有入口免税筹划指标的、有特别质量要乞降代价浮动幅度较大的材料和配置，应履行甲供或甲定乙供，别的履行乙供；

3、履行甲供或甲定乙供的材料和配置应尽量不付出采购保管费。

4、应按工程实际进度公道安排采购数量和详细进货时候，防备积存或造成窝工现象。

5、甲供材料、配置的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在紧张配置和大宗建材采购上采取招标方法。在质量、代价、供货时候均能满足要求的前提下，应对照以下前提择优肯定供货单位：

1）能够履行赊销或定金较低的供货商；

2）承诺以房屋抵材料款，且接纳平常楼价的供货商；

3）能够到现场安置，接纳验收合格后再付款的供货商；

4）售后办事和诺言精良的供货商。

5）工程办理部分对到货的甲供材料和配置的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具查验报告，办理验罢手续，妥帖保管。对不符合要求的，应及时退货并关照财务部谢绝付款。

6）《采购公约》中必须载明：因供货商供货不敷时或质量、数量等题目对工程进度、工程质量造成感化和吃亏的，供货商必须负担索赔责任。

7）必须建立健康材料的询价、订价、签约、进货和验收保管相分散的内部管束轨制，不得促成由一人结束材料采购全进程的行动。

8）对付乙供材料和配置，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员把握的代价上限范畴内抽取样板，进行封样，并尽量采纳我方限价的办法。同时在材料和配置出场时应要求出具查验合格证。

9）材料的代用应由工程办理部分书面发起，计划单位和监理单位经过议定，审算部分赞成，带领承诺。

10）甲供材料、配置的结算必须凭供货公约、供货厂家或商检部分的查验合格证和我方工程办理部分的验收查验表明以及结算清单，经审算、财务部分考核无误后，方能办理结算。

（六）完工交付关键的本钱把握

1、单项工程和项目完工应经过议定自检、复查、验收三个关键才华移交。

2、计划、工程、审计、预算、销售和物业办理部分必须参加工程布局验收、装修验收及整体验收等，“移交表明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签订。

3、凡是有感化利用效用和安定及同等计划要求的布部分位、安置部位、装潢部位和配置、办法，均应期限整改直到复验合格。因施工单位因为耽搁工程移交，给我方造成经济吃亏的，要按公约究查其责任。

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