房地产企业的成本管理制度_工程,签证,建材,招标,评估

导语：房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本

以下为文章主要内容：

4、工程移交后，应按施工公约有关条目和物业办理法则及时与施工单位签订《保修和谈书》，以明了施工单位的保修范畴、保修责任（包括验收后呈现的质量题目的保修责任的商定）及惩罚办法等。

5、采纳一次性监禁保修金，应对保修事变及其费用有富裕的估计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范畴的费用，应在工程承包公约中明了由乙方负担。

（七）工程结算办理

1、工程结算

1.定义

1.1工程结算是指公约代价的结算。

1.2公约代价应为公约价款加上按公约法则进行的公约价款调整（增加或裁减）。

1.3公约价款是承发包两边在公约中商定，发包人用以付出承包人根据公约商定承包人结束承包范畴扫数工程并负担质量保修责任的款项。

1.4公约价款调整是指在公约践诺中产生、根据公约商定或承发包两边会商赞成必要调整（增加或裁减）公约价款的环境，经发包人确认后按谋划公约价款的方法调整的公约价款。紧张包括：

a）因为发包人因为导致的公约价款调整：如工程变动、发包人违约等等；

b）因为非发包人因为导致的公约价款调整：承包人违约、公约缺点等增加的公约价款。

1.5工程变动是指工程范畴变动、计划变动。工程范畴的变动包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和特别工程。所谓附加工程是指那些该公约项目所必不可少的工程，如果贫乏了这些工程，该公约项目便不能阐扬公约预期的效用。大略说，附加工程便是公约工程项目所必须的工程。所谓特别工程是指工程项目公约文件中“工作范畴”中未包括的工作。贫乏这些工作，原订公约工程项目仍然可以运行，并阐扬效益。）；计划变动是经发包人联合并发出指令变开工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。

1.6专业分包工程公约结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程公约前提进行的工程验收、结算。

1.7项目工程总结算是指项目工程完工以后发包人与承包人进行的总承包公约工程完工结算和还没有进行结算的专业分包工程公约的工程完工结算。

2.工程结算的前提

2.1工程质量合格或到达公约要求并根据公约要求获得验收证书是工程结算的必要前提。结算以工程计量为根本，计量必须以质量到达要求为前提。所以不是对承包商已完的工程扫数结算和付出，而只结算和付出质量到达要求的部分，对付工程质量达不到要求的部分同等不予结算和付出。

2.2一切结算均必要符合公约法则的要求。

2.3变动项目必须有发包人的变动关照。异国发包方的唆使承包商不得作任何变动。如果承包商异国收到唆使就进行变动的话，他无原因就此变动的费用要求补偿。

2.4及时、完好的结算资料。

3.结算资料完好的结算资料包括（但不限于）以下内容：

3.1公约商定对公约代价构成感化的文件及资料：

3.2承包人践约环境：

a）工程完工验收资料；

b）发包人对承包人践约环境的阐明，包括：

i.两边确认的已完和未完工程项目一览表；

ii.工期或质量未到达公约要求的项目应供给响应明了责任的阐明；

iii.承包人违约给发包人酿成的吃亏环境（已办理反索赔的项目除外）；

iv.公约商定的配置清单和工程实际利用的配置材料清大略览表。

3.3工程结算书：

a）结算书式样阐明，其内容应包括2.1-2.3条有关必要阐明内容。

b）公约价款范畴内法则工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。

c）公约法则公约价款调整范畴内（增加和/或裁减）工程内容的结算。

4.工程结算的检察原则及要点工程结算应严厉根据公约法则，明了承发包两边的权力任务，根据公约法则的结算方法进行结算，在承包人风险及责任范畴内的工程费用付出不予调整工程价款。

4.1公约价款范畴内的结算，应辨别差别的发包方法和公约类别进行检察：

a）对付总价公约，严厉根据公约价款进行结算，严厉检察公约内的工作内容是不是在现履行工中按公约要求结束，包括产品配置的型号是不是和公约符合；

b）对付单价公约，应根据公约商定的工程量谋划法则、根据施工图和现场实际环境进行工程量的计量，乘以公约单价谋划公约价款，检察重点为工程量的计量；

c）对付未进行招投标，公约商定根据施工图预算加调整谋划公约代价的工程，应根据施工图和现场实际环境、根据公约法则采取定额的工程量谋划法则谋划工程量和计价。检察重点分为工程量的计量和代价的来历与谋划是不是公道。

d）对付有甲供材料的公约，在先梳理明白材料的工程实际消耗量和施工单位领用量以后，方进行计量和计价工作。对付超额利用的单位要究查违约责任。

4.2调整公约价款的结算：（因为发包人因为导致的公约价款调整。）

4.2.1工程变动部分工程范畴变动内容，对付公约范畴内已有工程项目标工程量变化时，按工程量清单或工程定额中的工程量谋划法则和计价方法进行结算；对付属于公约工程内，但工程量清单或工程定额内异国的工程项目，两边会商量定工程量谋划法则和代价进行结算；对付不属于公约范畴内的工程项目：

1）要根据签发的变动关照单明了的两边的权力任务和结算方法，

2）变开工程的代价可参考原公约中的工程量谋划法则和计价方法进行结算，

3）如果原公约或工程定额中无相干代价，由两边会商量定工程量谋划法则和代价进行结算。检察重点为变脱手续是不是及时、完好、变动内容是不是与现场实际工程符合、工程量谋划是不是公道、代价来历与谋划是不是公道。

a）对付计划变动内容，紧张检察变脱手续是不是及时、完好、变动内容是不是与现场实际工程符合、工程量谋划是不是公道、代价来历与谋划是不是公道。

b）对付进度筹划变动内容，应最终检察进度筹划变动的手续是不是及时、完好，进度筹划变动的责任方是发包人还是承包人，对付因为承包人的因为导致的进度筹划变动，由此产生的工程内容的增加或人造、机器降效等不予调整工程价款。其次检察进度筹划变动的谋划是不是公道，应比较公约法则的工程进度筹划和变动的工程进度筹划，谋划对工期的感化，从而谋划由此产生的施工办法费用、工程内容增加费用和人造、机器降作费用等等。

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